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Costa Digital

Revisión del PGOU de Almuñécar

14 de agosto del 2019

Autor: Javier García



El vigente PGOU de Almuñécar es desde hace tiempo un instrumento insuficiente para dar respuesta a las demandas urbanísticas del municipio. Aprobado hace 32 años, ha superado con creces el periodo razonable de vigencia y demostrado señales evidentes de agotamiento del modelo al que debe aspirar el municipio de cara al futuro. A ello se une la necesidad de contemplar la adecuación a las diferentes legislaciones urbanísticas y sectoriales que se han venido aprobando desde su vigencia.

El proceso actual de Revisión se inició con los trabajos de información y análisis de la situación urbanística del municipio en 2013, que llevaron a una propuesta de Avance de Revisión en diciembre de 2016. En la elaboración de dicho Avance se sucedieron diferentes circunstancias externas al propio proceso, como fue la tramitación del que se conoció como Plan de Protección del Corredor del Litoral Andaluz, que fue aprobado definitivamente en mayo de 2015, y que sería en 2018 anulado por sentencia firme.

Debe recordarse que en 2009 se produjo una adaptación parcial a la LOUA del PGOU-87 de Almuñécar, pero que el documento en la actualidad vigente no responde a los preceptos normativos, directrices y recomendaciones recogidos en instrumentos de carácter supramunicipal, caso del Plan de Ordenación del Territorio (POT) de la Costa Tropical de Granada, aprobado definitivamente por la Junta de Andalucía en diciembre de 2011.

Igualmente debe ponerse atención en que el desarrollo legislativo urbanístico producido desde la aprobación del vigente PGOU de Almuñécar ha supuesto, entre otras consideraciones, la entrada en vigor de varios textos de la Ley del Suelo estatal, la aprobación en 2002 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que ha tenido además sucesivas modificaciones, y en desarrollo de ésta, la aprobación en 2006 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), así como del mencionado POT de la Costa Tropical en 2011. Junto a ello sería conveniente señalar las legislaciones sectoriales que desde la aprobación del vigente PGOU de Almuñécar han surgido, siendo destacable la aprobación de la legislaciones diversas relativas a carreteras del Estadio, carreteras autonómicas, costas, aguas, o de Gestión Integral de la Calidad Ambiental (GICA, aprobada en 2007, con diferentes modificaciones).

Parece evidente que algunas de las preocupaciones actuales, como es el caso de la protección ambiental, se han desarrollado en las últimas décadas de una manera inusitada, y también que el instrumento actualmente vigente no atendió, en el momento de su aprobación en 1987, a control ambiental alguno –no exigible legalmente en dicha época-, lo que hace que los desarrollos del actual PGOU-87 deban suplir dicha carencia atendiendo a procedimientos ambientales específicos y en todo caso inconexos.

Por otra parte, el desarrollo de la actividad administrativa municipal en el tema urbanístico desde la aprobación del PGOU vigente en 1987 ha conllevado, como es sabido, numerosos casos de conflictos judiciales que han derivado en sentencias que han puesto de manifiesto actuaciones irregulares desde el punto de vista urbanístico. Existen casos de sentencias que obligan a la restitución de la legalidad urbanística. Aunque la propia LOUA ofrece soluciones para la regularización de algunas de dichas actuaciones, es evidente que la conflictividad judicial de asuntos urbanísticos prolongados en el tiempo, han deteriorado durante demasiado tiempo la necesaria seguridad que una administración municipal con sus actos de control debe ofrecer a los potenciales inversores de nuevos desarrollos.

También debe señalarse que tras el tiempo transcurrido, existe un amplio abanico de suelos previstos para su desarrollo desde el año 1987 que no lo han alcanzado tras 32 años. Las causas de dicha situación son complejas, aunque deben apuntarse la inadecuación de algunos enclaves recogidos en el PGOU-87, la fragmentación de la propiedad de los terrenos en muchos de ellos, las dificultades para su viabilidad por el aumento de costos de urbanización por topografías complicadas, la falta de cultura de gestión urbanística de iniciativa privada en el municipio o la carencia de auténticos agentes inversores profesionalizados externos con capacidad para capitanear los desarrollos.

Lo ciertos es que tras 32 años, existen suelos próximos a los consolidados que aún no se han desarrollado y que parece cuando menos poco fundado, suponer que enclaves aún  más alejados de la ciudad existente fuesen más aptos para albergar futuros desarrollos.

El nuevo modelo que propone la Revisión del PGOU de Almuñécar es realista en cuanto a la previsión de las actuaciones y crecimientos que plantea. Se basa en un análisis de la realidad heredada, de las demandas estimables en base a un crecimiento poblacional que agote el límite establecido en el artículo 45 del POTA de obligado cumplimiento, que implicaría un incremento poblacional computable del 30% del censo con el que se elabora el documento. Se responde a las demandas reales justificando los recursos que pueden asegurarse, en la tradición de la buena praxis urbanística.

La nueva Revisión atiende también, dentro del marco que establece la LOUA, a dar solución a conflictos heredados que lastran la administración urbanística del municipio. Se procura un modelo que da cabida a soluciones que contemplan actuaciones con sistemas de compensación que permitirían regularizar determinadas irregularidades urbanísticas detectadas ya por sentencias. Todo ello en la búsqueda de la adecuación del modelo futuro a las demandas de desarrollo del municipio estableciendo un marco de legalidad y cumplimiento de las obligaciones establecidas por la legislación urbanística de aplicación. Estas operaciones se plantean para recuperar para la ciudadanía los espacios libres y dotaciones que debieron haberse observado con los aumentos de aprovechamiento urbanístico en determinadas actuaciones. La estrategia no sólo se limita a la regularización de actuaciones irregulares, sino que se convierte en un instrumento para ámbitos que permiten una redotación en suelo urbano, convirtiéndose así en una herramienta de modelo.

Es por ello la búsqueda de la seguridad jurídica otra de las preocupaciones de la Revisión del PGOU de Almuñécar. Este objetivo queda manifestado en un esfuerzo de simplificación y aclaración de la normativa a atender en las diferentes tramitaciones urbanísticas, al objeto de hacer más fácil el trabajo de los promotores de las actuaciones urbanísticas y los profesionales responsables de la redacción de los documentos técnicos y más transparente y ecuánime el control urbanístico por parte de la administración municipal.

Apuesta el modelo propuesto por la búsqueda de nuevas actuaciones, o la reconsideración de las mismas en ámbitos previamente contemplados por el propio PGOU-87 de Almuñécar, que aseguren un modelo de ciudad compacto, que además de propiciar una mejora en la continuidad y relaciones urbanas, implique la reducción de los recursos a disponer para su mantenimiento. Por ello, en las nuevas extensiones que se proponen hay un deseo de cosido de la ciudad pre-existente, y de aprovechar las áreas de oportunidad presentes en las proximidades de los núcleos históricos y consolidados, tanto para albergar nuevos desarrollos urbanísticos, como para dotar de nuevos sistemas de espacios libres públicos y de dotaciones de equipamientos que atiendan a las demandas de la población.

Singularmente debe destacarse en este sentido la estrategia de ocupación de los bordes de la ciudad existente en el entorno bajo de Río Seco que permitiría la obtención para titularidad pública de la zona de La Sandovala que aspira a convertirse en un gran parque central de la localidad de Almuñécar, reconociendo así la identificación de este paraje en la imagen de la misma.

De otro lado, los nuevos desarrollos, así como las estrategias de ordenación de los vacíos en suelo urbano, apuestan por aumentar los usos que pueden ocuparlos, permitiendo compatibilidades de usos que flexibilicen las opciones futuras sin suponer ello una desregulación de la ordenación. En un municipio como el de Almuñécar, donde es evidente el peso del sector turístico, el modelo apuesta por una actividad reglada, la propia de los usos turísticos regulados por la legislación sectorial autonómica, primando los establecimientos hoteleros regulados como actividades mercantiles –hoteles y apartamentos turísticos-, ofreciendo suficiente suelo para los mismos.

También el nuevo PGOU muestra preocupación por las tipologías residenciales a implantar, procurando ubicar aquéllas de menor impacto por su altura y densidad en las zonas más escarpadas y presentes visualmente, y atendiendo a las de mayor intensidad en las zonas más compactadas. En el suelo consolidado se realiza un esfuerzo por la definición de una normativa que clarifique la aplicación de las reglas de juego a los agentes participantes y a la administración encargada del control urbanístico. Una normativa más precisa, simplificada y clara redundará en una mayor celeridad en la tramitación de las actuaciones urbanísticas.

En cuanto a la gestión, el nuevo PGOU de Almuñécar propone la división poligonal de los sectores más amplios, al objeto de propiciar el desarrollo efectivo de los mismos asegurando el equilibrio en la distribución de obligaciones y la obtención de aprovechamientos. Se establecen unos plazos de desarrollo, que deben entenderse como obligaciones a cumplir, y se prevé los correspondientes cambios de sistemas en la gestión de los sectores que impida la paralización de las previsiones realizadas.

Este documento de Revisión del PGOU de Almuñécar no puede entenderse como cerrado. Al contrario, ésta debe ser una gran oportunidad de reconsiderar o incorporar actuaciones durante el proceso de puesta en común a llevar a cabo con las administraciones sectoriales competentes que deben informarlo en asuntos de su exclusiva competencia. Debe recordarse que determinadas actuaciones que pudieran interesar incorporar al modelo no son de competencia municipal su determinación. Ya en los informes sectoriales del vigente PGOU-87 de Almuñécar, la administración estatal encargada de costas recordaba su exclusiva competencia en la determinación de la ubicación de los puertos, indicando que los recogidos en los planos del documento no podían considerarse como determinaciones propias del PGOU –de hecho, los dibujados en el PGOU-87 vigente en San Cristóbal y Calabajío jamás han tenido inicio de tramitación desde la aprobación del documento; sólo se desarrolló el puerto deportivo de Marina del Este, cuyas obras se habían iniciado con anterioridad a la aprobación del PGOU de Almuñécar en 1987-. Asimismo, se podrá hacer lo propio atendiendo las propuestas beneficiosas surgidas de la participación durante el periodo de información pública, que se prolonga voluntariamente en el tiempo más allá del mínimo establecido en la ley para facultar la máxima participación de los ciudadanos y de los diferentes sectores comprometidos en el desarrollo de Almuñécar.

Javier García, Concejal de Urbanismo de Almuñécar

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